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回溯分享鑫耀·光环Live的动态已是两年多前，这该死的疫情，让整个行业都很难以原有的节奏开展工作。今天，虽迟但到，为大家第一次“重新”好好聊聊关于这个项目的资讯、进展以及我个人的些许拙见。

在与项目方同行交流时，对方一再叮嘱，希望我未来分享项目进展时，能多以自己固有的内容风格，松弛一点，反而更能彰显鑫耀·光环Live想要呈现的调性。我想说，那好，你松弛，我松弛，大家才能松弛。本文就硬刚“松弛”两字，也尝试以辩证的思维方式，来看待项目所要表达这个特有态度。

所谓辩证，即拒绝非黑即白——商业项目要打造松弛亦或是更为延展的年轻、玩乐、新潮理念，并不是把slogan打在围挡上、把帐篷支在广场上就一走了之，更重要的是作为运营方，如何沉下心来，“学会”表达松弛，从而真正让客人在情绪上获得共鸣。

举个例子，就好比脱口秀演员在舞台上炸翻全场，但实则在舞台之下是紧握双拳、刻苦打磨文案、反复调整节奏的历练。放到商业市场，如同顶奢项目势必需要了解高净值客群的消费甚至生活习惯；做潮流定位的项目也需要研读潮流文化发展史，没有任何工作真的是松松垮垮能够“玩”成的，看似在“玩”的背后，是有更多的思考，有超强的责任心，有明确的目标。

所谓外松内紧、松而不懈，是我认为鑫耀·光环Live真正想要做的工作，下文进入正题，从各个维度为大家分享一下该项目目前是如何进行筹备和表达的。

定位

我们先捋一捋鑫耀中城和鑫耀·光环Live的关系。

鑫耀中城项目由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投共同组建，其位于徐汇区漕宝路与田林路间、苍梧路两侧，以期打造为融合商业、办公、住宅及文化剧场于一体的65万㎡超级城市综合体。

鑫耀·光环Live则是在整个综合体中因应漕河泾地区独有的科技人文特色、年轻高知人群和智慧创变基因，打造的“商业+文化剧场”复合型集群。也就是说其不仅仅是综合体中的商业部分，剧场作为独立建筑将会为项目带来纯商业之外的文化、艺术标签以及人文氛围附加值，是整合运营的重要组成元素，两者未来势必会发生“化学反应”从而达成“1+1>2”的效果。

与过往“光环系列”肉眼可见的不同在于，该项目在案名内增加了“Live"一词，跟着念——[lɪv , laɪv]、[lɪv , laɪv]……一则项目此前释出的魔性视频奉上。

这是一段与香港置地过往长期以来所展现的稳重高奢调性迥异的短片，从Live被作为动词、名词的不同发音被反复念叨，本就说明根本没想对其设限，相对于“生活”的直译，项目给出的官方注解是“玩新主义”，以期打造为“玩新场”，简而言之，即鑫耀·光环Live期望基于其漕河泾区位选址，主打年轻、玩乐、新潮调性。这不，一说到年轻玩乐就和“松弛”关联起来了。 但是，再松弛，也是香港置地出品，作为最优质的港资开发商之一，相信业内势必对其旗下项目会有高期许，因此即使“玩新”，也不代表项目就能随便做做，而是得认真地玩。落实到鑫耀·光环Live具体案例，即项目会基于所在漕河泾选址的区位特性，为周边园区以年轻人为主的潜在核心客群，赋予更多物质消费之外的情绪内容（例如需要思考结束了一天高强度工作后结伴而行的伙伴在来到一个商业项目时可能会对怎样的场景会产生共鸣？打一局电玩？亦或是投一轮篮球？）总之最终目的是为了打造更为轻松、亲切的环境氛围，甚至通过与消费者共创的方式一起玩出精彩。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 毕竟不论哪条产品线，开业后都代表了香港置地的商业运营能力。正所谓优等生游戏打得一般不会差，因此有理由相信鑫耀·光环Live“玩新”起来也是认真的，项目最新释出的一段短片，某种程度上是对未来期望用户画像的最好诠释。 选址 上文有提一嘴鑫耀·光环Live的选址，具体大方位如下图所示。 最近的地铁站为桂林公园，步行200米可达。 什么概念呢？就是项目除了覆盖整个综合体自带的办公、公寓、住宅等高粘性客群外，漕河泾片区周边消费者同样重要，能否吸引客人慕名前来对未来经营有重要影响作用。 从周边生活圈来看，内容的体量和丰富度当然是足够的，而且有一个相对值得关注也是项目着重会挖掘的点，即除了漕河泾本身园区拥有3600多家企业所带来的足够“社畜”总量外，鑫耀·光环Live周边拥有微软、腾讯、字节跳动、莉莉丝、米哈游、蔚来等众多科技行业龙头企业则提供了差异化、年轻化客群，这些未来消费者的工作、生活状态将是项目人文界面的重要展示窗口，而项目当然有必要对其进行深化运营并加以反哺。 但这里依旧要带有辩证思考，即做商业项目、写商业项目这么久了，我们不能把因为有年轻客群且不乏游戏公司，就等同于该片区是一个玩乐无忧的乌托邦——不论公司性质如何，本质上都是打工人，都会有工作、生活压力，真正的差异点可能在于游戏公司员工的年轻化程度更高、更易接受新鲜事物、文化、理念。他们上班工作同样有压力，因此所谓“松弛”，并不是简单理解为因为年轻人本身松弛，所以项目跟着松弛；而是年轻人在工作之余也许更期望有一个松弛、玩乐的放松环境，项目需要聚焦的，甚至可能是“如何让这些上班族在下班后不想逃离片区”，以商业、推广、运营内容，让这些近距离客群能多逗留，乐意在项目上小憩、玩乐片刻，某种程度上已是一个商业项目为核心客群带来的最大价值所在。不能免俗的考量是，这些游戏公司的“玩家”收入一般也都不低，因此提供了扎实的消费力基础，但消费这件事尤其在上海这样商业发达的城市中是很容易找到“替代品”的，因此前文所述在情绪上作文章才是项目有望锁定用户的关键，把消费力沉淀下来。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 另外值得一提的是，不论商业项目在筹备期如何打造差异化特色，真正开业后若能吸引到周边家庭消费者成为常客，都是“香”的。毕竟办公客以及未来可能会因剧场、艺术展等事件活动慕名前来的年轻消费者都具有潮汐效应，而家庭客是让一个区域型项目扎实基本盘的关键权重。能否让这些有众多选择的潜在消费者能够松弛地没事就前来逛逛，很大一部分成因会取决于项目届时自身的定位调性几何，也就是第一部分所述观点。 为什么没事就会前来逛逛呢？这里补充一个热知识，项目所在的田林路多年前就是一条以美食闻名的夜宵街，是原生态供需关系达成的商业景观，也就是说周边不乏消费基数，同时他们对于美食的需求也历来存在。政府部门在对田林路沿街商业进行翻新升级的同时，对于鑫耀·光环Live来说也是一个很好的切入契机，为本就属于该片区的消费者带去具有现代化质感又不失烟火气调性的内容增量，共同助力城市商业的更新。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 规划 上文说到，鑫耀中城整个综合体大到65万㎡，包含内容丰富；即使只看鑫耀·光环Live，也包含有一期、二期、三期、剧院、公共空间等各种组成元素，形成了一个多元化结构的建筑群。 尤其是最早出圈的地标性独栋剧场，由国际知名建筑设计大师隈研吾操刀设计，以“消失的飘带”为灵感，营造独特的建筑外形与空间——够飘逸、够松弛。 此外穿插在现代化建筑之间的是超过10000㎡超大绿地公共空间，势必会为项目未来整体调性的运营和打造建立空间基础。 但如我上文所述，商业项目要打造松弛感，在空地上放几个帐篷美其名曰露营风，这是懒人思维； 真正要把公共空间运营好、物尽其用，是得把给予整个综合体的定位，将多元化结构、多功能进行有机整合，例如如何将公共空间“还给”消费者的同时又能适当地为商业体使用运营，剧院、商场等各场地空间不各自为政，相信是项目团队未来工作的重中之重。 当手上拿到一副好牌时，千万无需背负“想赢怕输”的压力，不被行业竞争氛围所干扰，把手牌打出客人真正需要的“排列组合”才更显运营的艺术。但这需要研判、不跟风，谨慎选择、勇于迭代，舒展下来、感受客人情绪，做到外松内紧。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 鑫耀·光环Live在招商逻辑上如何“理牌”，据悉会充分考虑到在满足客人物质消费的基础上，深入上文提及的娱乐、修复、放空等情绪需求， 围绕“作乐、趣练、玩变”三大主轴进行规划，其分别指代项目一期调性街区（下文会有详解）、基于运动零售的沉浸运动社交方式、以及多面的时尚零售。下文我们来看一下目前的最新进展。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 节奏 据目前得到的资讯，拥有多元结构的鑫耀·光环Live将会给予不同楼宇、空间规划以足够的筹备期，并循序渐进地对外亮相。最先与大家见面的将会是以街区形态为主的一期商业，计划于2023年中登场，可谓小试牛刀。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 整个一期空间呈标准的“L”形结构，拥有2个楼层、30家左右的商户。鉴于迷你的体量、包裹式结构、以餐饮为主的业态规划，“街区商业”成为其相对具有较大权重的标签。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 与超过9万㎡的二期相比，权重有限，但也不代表项目就会因此而懈怠，正所谓开出不难、开好不易。一方面如上文所述，麻雀虽小也是香港置地打造，因此势必会认真对待；另一方面，一期的形象以及内容展示，将会对二期有重大引导作用。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍同时结合项目定位以及运营理念，不论体量如何，一旦有内容对外亮相，即意味着运营的开始，“玩新”理念将会从纸面转而更为直观地展示在消费者面前。因此，项目会如何利用有限的商户内容来挖掘乐趣，是一期开业后的最大看点所在。能确定的是，苍梧路两侧未来将会被拥有外摆的休闲调性餐饮所占据，以西式餐饮/融合西式风格的中菜和东南亚菜/全时段餐饮为主要选品。完整出街后，项目愿景是将其塑造成为徐汇西的第一条调性街区，升级该区域的商业界面，并实现上文所述为周边客群带来更为摩登又不失烟火气的美食选择。 据悉目前已确认入驻的品牌包括有Starbucks Greener Store向绿门店、人生一串、Xibo锡伯·新疆、Brut Eatery悦璞食堂、LOKAL、有喜屋、厚贞Like、Bread Society等。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍总体而言确实符合年轻人以及办公族定位诉求，其中从单一品牌来看星巴克公司就在项目1公里外，颇有点前店后企的意味了，此次品牌将会带来相对较为稀缺的「Greener Store向绿门店」，势必契合项目亲近自然的规划理念； 而人生一串乃B站孵化的代表餐饮品牌，我所见过的大学路店几乎每天都客满，希望未来也能为鑫耀·光环Live带来人气和氛围。 从品牌分类来看，除了星巴克外，Xibo锡伯·新疆、Brut Eatery悦璞食堂、LOKAL等品牌是梧桐区的常客，此次集中入驻将会为项目及片区商业带来过往周边客人可能需到核心商圈才能享有的就餐体验；厚贞Like、有喜屋等品牌则更适合周边白领客群下班后的就餐、放松之选，也更契合当下年轻人偏爱夜生活的消费习惯。两类品牌构成的最终目的，是为了助片区在调性上带来现代、时髦的餐饮商户选择；同时在功能上满足办公族、年轻人的就餐偏好。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 在品牌招商基本盘足够稳健的前提下，未来可关注项目将如何与品牌在设计外摆、打造田林路和苍梧路沿街商业界面上进行共创，实现“林荫漫步式街区”氛围。这是考验香港置地规划水准的看点，同时也是项目为片区城市更新带来的价值所在。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 展望 既然项目目前仍处于筹备期、未来各区域逐步亮相的节奏，以及项目给到我的“玩新”态度，因此我对鑫耀·光环Live的思考和判断也会更为松弛一些。‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 但既然同行做项目是本着松而不懈、外松内紧的心态在打造；我作为观察和评述角色，在未来项目呈现后也会认真剖析，并争取深入浅出地为大家带来分享，倒是一起来看鑫耀·光环Live能否玩出初心、玩出创新。